8/18/2010，作者 晏磊鳳飛偉，如同連續(xù)劇，沉寂了數(shù)月的“華為科技城”故事又有了新的劇情：16日，華為片區(qū)城市更新規(guī)劃研究成果匯報會再次舉行，這次坐在匯報席上的不是深圳市清華苑建筑設計有限公司(以下簡稱“清華苑公司”)，而是中國城市規(guī)劃設計研究院深圳分院(以下簡稱“中規(guī)院深圳分院”)。而原有的名稱“華為科技城”也被“特區(qū)擴容示范區(qū)”的新名稱所替代。

　　這一變化的背景是：華為周邊坂田舊改的相關議題，從提出伊始至今已差不多10個多月了，但相關工作依然停留在紙上，原本今年5月準備向社會公示的規(guī)劃成果，因種種原因未能公示。同時，華為三次拒絕相關方案的傳言也不脛而走。

　　深圳市規(guī)劃國土委也臨場換將，通過招投標方式，重新招募了新的設計單位。原本由龍崗區(qū)牽頭制訂的方案，被迅速擱置起來。

　　而新的規(guī)劃方案于16日向龍崗相關部門做了匯報。根據(jù)新的規(guī)劃思路，華為周邊的舊改容積率有大大降低的可能，同時被要求少建住宅，而更多的興建商業(yè)物業(yè)。深圳市委常委、龍崗區(qū)委書記蔣尊玉在匯報會上表示，“華為現(xiàn)狀，政府有愧”，華為對于環(huán)境的需求，要滿足。

　　政府高層雖如是表態(tài)，不過也有人擔心，華為周邊舊改從設計規(guī)劃方案開始，便經(jīng)歷了這么多波折，而接下來的工作是否會遇到更多的障礙。

　　有人認為，華為周邊的舊改故事也許才剛剛開始。

　　“華為新城”

　　“拿華為為號召，講一個城市更新的故事是一個很高明的舉措�！�

　　一年前，或許沒有誰比連永京更熟悉華為片區(qū)舊改情況了。連永京是坂田街道舊改工作的負責人。去年11月，當記者為寫《華為新城》報道第一次去坂田街道辦采訪他時，他拿出一份華為片區(qū)的舊改圖一一給記者介紹，“這其中不少項目是很多年前就已立項了的”。

　　據(jù)介紹，整個坂田片區(qū)包括華為所在的坂雪崗地區(qū)，早已納入城市更新范疇，而轄區(qū)范圍共劃分了13個城市更新單元，其中，7個單元早在四五年前便通過舊改申報，納入舊改計劃，且相關拆遷補償單位早已著手委托相關單位，進行專項規(guī)劃設計和審批工作。

　　實際情況是，在“華為新城”這一概念提出前，除了該片區(qū)的居民外，并沒有多少人關注這一片區(qū)的舊改。

　　但“華為新城”概念的提出，改變了這一切。去年11月6日，剛上任的蔣尊玉先后到坂田街道、華為公司調(diào)研。他表示，華為周邊內(nèi)外環(huán)境和城市規(guī)劃差別太大，龍崗將盡快啟動對華為周邊5平方公里范圍的整體舊改計劃，打造“華為新城”，縮小與關內(nèi)外差距。

　　“華為新城”概念的提出迅速引起市民與媒體的關注。有人質(zhì)疑其必要性，但也有人為此叫好：“著名企業(yè)貢獻了那么多稅收，為什么不能建座城呢？”而當有媒體以“深圳擬為華為建一座城”來報道時，也有人質(zhì)疑，專為一個企業(yè)建城合適嗎？對其他企業(yè)公平嗎？

　　“其實不是為華為建一座城�！鄙钲谑行鲁鞘幸�(guī)劃建筑設計有限公司交通所所長程樂兵說，更確切的說法應該是“利用華為的優(yōu)勢進行城市更新”，“龍崗有800多平方公里的地盤，不能一下子全部更新，所以集中力量先改造一兩個片區(qū)，作為樣板很重要。而這要選擇布吉還是華為片區(qū)，就看政府的了”。

　　結果政府選擇了華為片區(qū)。選擇華為片區(qū)作為突破口顯然有利于調(diào)動資源推動舊改。

　　“拿華為為號召，講一個城市更新的故事是一個很高明的舉措�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士對龍崗提出“華為新城”概念非常吸引“眼球”，也有利于爭取到市級層面的支持，“事實上，‘華為新城’概念提出后，也很快引起了市里的關注�！�

　　“華為科技城”

　　“這或許是市里的意見�！庇嘘P人士猜測。相對于強調(diào)城市更新的“華為新城”概念，“華為科技城”的提法更加凸顯了華為片區(qū)城市更新的產(chǎn)業(yè)導向。

　　不過，耐人尋味的是，華為周邊坂田舊改的相關議題，從提出伊始至今已差不多10個多月了，相關的規(guī)劃方案匯報會議也已召開過四次，但相關工作依然沒有進展。

　　其中，各方的意見協(xié)調(diào)是一個重要的原因。

　　進入2010年后，“華為新城”概念演變成“華為科技城”。在1月20日落幕的龍崗區(qū)委全會上，蔣尊玉和區(qū)長張備的講話中已沒有了“華為新城”的提法，而代之以“華為科技城”，范圍也由之前的5公里擴大到周邊的22平方公里區(qū)域。

　　“這或許是市里的意見�！庇嘘P人士猜測。相對于強調(diào)城市更新的“華為新城”概念，“華為科技城”的提法更加凸顯了華為片區(qū)城市更新的產(chǎn)業(yè)導向。而蔣尊玉在一次與開發(fā)單位洽談時表示，市委、市政府高度重視“華為科技城”項目，這為“華為新城”如何演變成“華為科技城”提供了想象空間。

　　相較于龍崗主動而熱切的舉動，市委、市政府高度重視以及市民、網(wǎng)民與媒體的熱議，另一“主角”華為卻一直沒有在公開場合對相關問題表態(tài)，也沒有回復過相關媒體在其網(wǎng)站上的留言。

　　“其實我們在調(diào)研時，華為對于周邊的城市更新并沒有提出太多的要求�！敝幸�(guī)院深圳分院副院長朱榮遠轉述了其聽取到的華為意見。

　　“華為其實對政府的要求一向不高，有一次領導去華為調(diào)研，華為的高層就半玩笑地說：‘我們也沒有太多的要求，華為人好吃，多幫我建些餐館就行’�！币幻�媒體記者回憶稱。

　　但記者也從不同渠道獲悉：華為高層曾力邀龍崗相關領導是否能在日常上下班高峰期，去體驗一下華為員工的出行情況。同時，華為也希望政府能夠在其總部基地的北面提供一塊空地，以建設一個全新的展示中心和接待中心。

　　記者注意到，關于華為的態(tài)度多由政府官員或規(guī)劃人員轉述。今年4月，清華苑公司總規(guī)劃師張曙在向媒體介紹“華為科技城”的規(guī)劃研究情況時表示，“華為對建設‘華為科技城’表示歡迎，但華為目前最為關注的是‘華為科技城’的建設標準問題，能否達到福田CBD的標準，或前海金融基地的標準，又或者是其他標準”。

　　各方訴求分歧

　　按原計劃，龍崗委托清華苑公司等單位已做了《龍崗區(qū)華為片區(qū)城市更新規(guī)劃研究》，并定于5月1日公布“華為科技城”規(guī)劃，然而直到6月1日，“華為科技城”規(guī)劃草案都沒有公示。

　　今年5月是“華為科技城”規(guī)劃研究方案出臺的時間，圍繞著規(guī)劃，各方的訴求開始出現(xiàn)了分歧。

　　據(jù)知情人士介紹，按原計劃，龍崗委托清華苑公司等單位已做了《龍崗區(qū)華為片區(qū)城市更新規(guī)劃研究》，并定于5月1日公布“華為科技城”規(guī)劃，然而直到6月1日，“華為科技城”規(guī)劃草案都沒有公示，在這一個多月內(nèi)，規(guī)劃草案因什么事情而不能公示呢？

　　有來自天涯論壇華為版塊的傳言說，華為認為這種規(guī)劃水平還是太小兒科了�！袄习濉�(任正非)已三次退回規(guī)劃草案，任正非希望把“華為科技城”規(guī)劃為深圳最好的新城區(qū)。

　　亦有知情人士告訴記者，今年5月左右向外界進行過片段披露的華為片區(qū)城市更新規(guī)劃，是龍崗通過招標方式派給清華苑公司著手編制的。

　　雖然清華苑公司的方案在龍崗區(qū)層面獲得一致通過，但在市規(guī)劃國土委相關審批會議上卻沒有獲得通過。于是，相關部門又將項目編制任務轉交給中國城市規(guī)劃設計研究院深圳分院負責。

　　“當時，龍崗曾向深圳市相關單位提出協(xié)調(diào)請求，要求是否可以延請清華苑公司對規(guī)劃方案進行修改，因為重新編制又需要再耗費相同的時間成本，相關工作的推進也有可能就此延緩�！毕嚓P知情人士說，但目前看來市級相關部門依然重新選定了新的規(guī)劃編制者來從事該項目。

　　于是，兩個月后，中規(guī)院深圳分院再次向龍崗區(qū)委、區(qū)政府相關領導匯報其關于華為周邊坂雪崗片區(qū)城市更新概念規(guī)劃的初步構思，匯報團隊的領頭人是朱榮遠，朱榮遠同時也是龍崗區(qū)城市規(guī)劃委員會委員。

　　“我們希望能盡快啟動，區(qū)委書記、區(qū)長光聽匯報就聽了4次，時間也過了7個多月，現(xiàn)在已有網(wǎng)友說我們在忽悠了。”龍崗一名負責人說。

　　“特區(qū)擴容示范區(qū)”

　　新方案并沒有繼續(xù)冠以“華為科技城”這一名稱，而是代之以“特區(qū)擴容示范區(qū)”的名稱。對于新規(guī)劃，龍崗區(qū)相關部門負責人評價說：“這是一個以華為需求為導向的規(guī)劃�！�

　　8月16日，蔣尊玉、張備以及市城改辦、規(guī)土委相關人士聽取了這個規(guī)劃研究的第一階段成果。朱榮遠表示，接到方案設計任務后，他們組織人員非常深入地對華為進行調(diào)研，從高層領導、中層干部甚至基層員工，動用各種關系，進行了充分的交流。

　　記者對比清華苑公司和中規(guī)院深圳分院各自的設計思路，發(fā)現(xiàn)新方案并沒有繼續(xù)冠以“華為科技城”這一名稱，而是代之以“特區(qū)擴容示范區(qū)”的名稱。相關人員表示，這是尊重華為的意見，沒有再繼續(xù)沿用“華為科技城”的名稱。

　　同時，新方案從深圳全局角度，提出華為周邊舊改不僅是簡單的城市更新，而更是“城市中軸線北拓”的概念，新方案給予該片區(qū)的定位是：特區(qū)擴容示范區(qū)；在功能定位上，是研發(fā)型高新技術產(chǎn)業(yè)和地區(qū)公共服務為核心的城市綜合功能區(qū)。方案的考慮范圍甚至擴大到周邊的坂田南以及屬于寶安的龍華街道轄區(qū)；新方案更是鮮明提出，要滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設跨國公司總部和研發(fā)型高新產(chǎn)業(yè)聚集地，并為支持華為的發(fā)展，核心在于實現(xiàn)以華為帶動地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級，而非簡單的“華為+地產(chǎn)開發(fā)”模式。

　　“華為片區(qū)從來都不是一個獨立的小市鎮(zhèn)，而是城市的一部分�！薄敖^不是華為+地產(chǎn)開發(fā)�！币�(guī)劃方案特別強調(diào)稱。

　　對此，龍崗主要負責人也表達了自己的意見，“我們統(tǒng)一了一下意見，我們認為該片區(qū)是個科技小市鎮(zhèn)，千萬不能成為功能區(qū)，產(chǎn)業(yè)定位就是研發(fā)，更重要的是滿足該片區(qū)的功能，同時在定位上要強調(diào)坂雪崗的獨立性”。

　　“龍崗需要考慮的是，怎么和一個世界500強企業(yè)打交道，怎么擺正位置�！饼垗弲^(qū)負責人的話頗為意味深長。

　　“這是一個以華為需求為導向的規(guī)劃。”對于新規(guī)劃，龍崗區(qū)相關部門負責人評價說，由中規(guī)院深圳分院所做的新規(guī)劃方案思路，其文本中更多地在文字表達前加上了“華為”二字，“看起來，這是一個替‘華為’量身訂做的方案”。

　　容積率博弈

　　業(yè)內(nèi)分析認為，對于如何平衡容積率的訴求，將會是“華為科技城”順利推動的關鍵之一。

　　業(yè)內(nèi)分析認為，對于如何平衡容積率的訴求，將會是“華為科技城”順利推動的關鍵之一。

　　“據(jù)說，任正非認為規(guī)劃中的建設標準比較低，離華為心目中的要求有距離�！毕嚓P知情人透露，華為甚至希望將所有建成物推倒重來，重新建設一遍，“任正非甚至拿出葡萄牙的里斯本作為規(guī)劃建設的參照標準”。

　　記者也發(fā)現(xiàn)：新方案看起來似乎比舊方案更加注重對華為內(nèi)在需求的研究，比如，新方案提出要滿足研發(fā)人員安居樂業(yè)的需求，在空間要求上要有助于緩解工作壓力，促進人員之間交流和思想的碰撞，從而激發(fā)更多的創(chuàng)新思維和創(chuàng)新活動，要求空間特征上更舒適和高水平的公共環(huán)境與公共場所。

　　為達到上述規(guī)劃思路要求，新方案提出的成熟總部空間―――高品質(zhì)的空間環(huán)境、適當?shù)拿芏取⒄�體開發(fā)強度不高。而這也與華為曾提出的里斯本小鎮(zhèn)的思路不謀而合。同時，記者了解到，華為總部基地的開發(fā)密度相對較低，容積率不超過1.0。

　　朱榮遠對此表示，對于華為這樣的企業(yè)，本身已達到了用建筑景觀去表達世界500強應有氣質(zhì)的地步了。他同時建議，周邊的開發(fā)，不要用高密度的規(guī)劃方案去“摧毀”華為現(xiàn)有的氣場。

　　而有業(yè)內(nèi)人士仔細查看過清華苑公司的規(guī)劃方案，并告訴記者“規(guī)劃的容積率至少在3.0以上”。同時，華為也曾在看過舊方案時，表達過不希望周邊出現(xiàn)超高建筑物，而使得華為總部基地成為被人俯視的盆地等想法。

　　但也有人對新方案關于開發(fā)密度構思表示擔憂，擔心過低的開發(fā)密度會導致開發(fā)商的興趣減弱，從而退出華為周邊城市更新行列，即使是政府應該承擔的部分城市更新單元，也會面臨拆遷成本與未來收益嚴重倒掛的局面，并要求相關規(guī)劃在開發(fā)上線條粗一點，給開發(fā)商留一定的利潤空間。

　　“深圳目前就是缺地，所以必須得向上要空間，樓必須得改高，容積率也得提升�！毕嚓P人士表示，華為周邊的城市更新，容積率不能太低。

　　也有人考慮到，華為片區(qū)不少地區(qū)是屬于高強度建設的建成區(qū)，如果按照華為推倒重來標準制定規(guī)劃，拆遷成本將大為增加，而高成本也許很難將舊改推動下去。

　　“對華為關于周邊環(huán)境的要求，一定要滿足�！笔Y尊玉表示，華為為龍崗、為深圳所作的貢獻太大，沒有華為，深圳甚至就拿不下自主創(chuàng)新城市這塊牌子，“對于這一點市、區(qū)甚至社區(qū)，我想都沒有太大的分歧。華為周邊呈現(xiàn)碎片化的現(xiàn)狀，華為內(nèi)部與周邊狀況呈現(xiàn)嚴重反差，各自成各自體系的現(xiàn)狀，政府是有愧疚感的”。

　　同時他也表示，開發(fā)強度如果太低，全是低密度的，但那也不現(xiàn)實，“在強度方面，是不是也可以抬高一點，下一步要研究”。

　　“可不可以在鄰近華為園區(qū)的地區(qū)做得低一點，密度低一點，離華為遠一點的地區(qū)則密度高一點。”市城改辦負責人徐榮在16日的會上提出了“漸變”的思路。

　　統(tǒng)籌鳳飛偉撰文晏磊鳳飛偉攝影丁玎

　　“沉默”的訴求

　　對于居住這一片區(qū)的普通市民來說，他們更關注現(xiàn)實環(huán)境的改善和經(jīng)濟利益。

　　就在龍崗、深圳市以及華為都在表達自己的訴求時，當?shù)鼐用�、原住民以及社區(qū)股份公司，也同樣也有著自己的訴求，不過這些訴求在新的規(guī)劃思路中，似乎并沒有擺放在相對明顯的位置，似乎也沒有太多的媒體去關注這些群體。

　　對于居住這一片區(qū)的普通市民來說，他們更關注現(xiàn)實環(huán)境的改善。一名華為員工在網(wǎng)上發(fā)貼稱，“商業(yè)場所缺乏，有錢無處花；居民違章建筑速度驚人，沒有一點綠地遠景規(guī)劃，這種地方再不會有發(fā)展機會；坂雪崗南段重大改造，對交通改善作用很小，五和大道多年打不通，大量企業(yè)員工居無定所，對企業(yè)、地方長遠發(fā)展不利，原住居民發(fā)了小財，搞爛了大環(huán)境；沒有環(huán)線交通把萬科幾個大社區(qū)與企業(yè)聯(lián)起來，只能靠‘黑車’上下班�！�

　　“幫華為解決一般員工的吃喝拉撒問題，就是很好地服務了華為，因此首先要從環(huán)境上幫華為解決一些問題。”龍崗一名負責人表示。

　　在這一點上，蔣尊玉也表達了相同的意見。蔣尊玉表示，在公共服務方面，不僅要上量，更要注意質(zhì)的提升。比如教育，很多華為的員工把孩子送到關內(nèi)去讀書，坂田雖然有13所小學，但檔次都比較低，要提升學校的軟件水平，要提倡名校來坂田辦名校。他透露，有意邀請深圳中學來坂田辦高中，深圳中學校長已表達出了濃厚的興趣。

　　而對于社區(qū)，這些依賴于“兩租”經(jīng)濟生活的原住民，對“華為科技城”的態(tài)度也顯得有些沉默。

　　“我們當然要支持政府的決定。”一家知名社區(qū)股份合作公司負責人說。

　　記者從相關規(guī)劃人員口中了解到，社區(qū)和社區(qū)股份合作公司的訴求可以概括為以下幾點：盡快落實非農(nóng)建設用地和征地返還用地的指標；改造現(xiàn)狀工業(yè)區(qū)，提升產(chǎn)業(yè)檔次，保障集體經(jīng)濟的長遠發(fā)展；綜合整治現(xiàn)狀社區(qū)，改善居住環(huán)境，消除安全隱患；有條件地對舊村進行拆除重建，騰挪空間，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；改善交通條件，盡快實施規(guī)劃道路，打通斷頭路。

　　之前，蔣尊玉、張備都高度重視社區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，多次指示社區(qū)應該增強與華為等大企業(yè)的關聯(lián)性，聯(lián)動發(fā)展，并積極為其參與為大企業(yè)的配套服務牽針引線。不過，在兩個規(guī)劃方案中，關于社區(qū)如何在“華為科技城”框架下發(fā)展，著墨并不多。

　　同時，一個可以預見的問題是，隨著“華為科技城”的啟動，拆遷這一老大難問題必將成為“攔路虎”。此前，在龍崗確立的由全區(qū)領導集體督辦的35個重點城市更新項目中，坂田村舊工業(yè)區(qū)、崗頭工業(yè)區(qū)、寶吉工業(yè)區(qū)都是“華為科技城”中的項目，其中，崗頭工業(yè)區(qū)、寶吉工業(yè)區(qū)下一步即將面臨單元規(guī)劃報批工作和拆遷補償工作，且二者要拆除的建筑面積達200萬平方米，在35個項目中任務最重。

　　另外，記者在搜房網(wǎng)看到，華為周邊坂田片區(qū)的房價已近2萬元/平方米，許多開發(fā)商對坂田片區(qū)的城市更新已表現(xiàn)出了濃厚的興趣，這也使得拆遷戶對該片區(qū)的拆遷補償有了較高的預期。

　　“2007年、2008年梅林關口一個村改造，補償價格達到了七八千元/平方米，我想華為片區(qū)改造的補償應不會比這個價低吧�！奔易�崗頭社區(qū)的王先生說。

　　也許，“華為科技城”的故事，只是剛剛開始。